新城控股最近重启美元债发行，票面利率比去年下降了1到2个百分点。 这个细节背后，是美联储自2024年9月以来的第五次降息，10月29日，美联储再次将联邦基金利率下调25个基点至3.75%至4.00%的区间。

当这样的消息传来，很多人都在问：这波全球货币宽松的潮水，能把跌透了的中国楼市“救”回来吗？

美联储降息最直接的影响，是让中国货币的空间进一步打开了。 此前长期存在的中美利差压力得到显著缓解，央行无需过度消耗外汇储备来稳定汇率，这为国内的降准降息打开了操作窗口。

有分析认为，随着美联储再次降息，国内在11月20日跟进调整的可能性明显加大。 不过，市场普遍预期未来3到6个月5年期以上LPR可能下调10到15个基点，但这并非大水漫灌，重心更侧重于优化信贷结构。

对于房企而言，融资环境呈现出鲜明的结构性特征。 从海外融资看，美元债成本下降确实为优质房企带来了喘息之机。 像宝龙地产这样的企业，如果存量美元债利率降低0.5个百分点，每年就能节省利息支出约500万美元。

这种改善直接缓解了头部房企的境外偿债压力，为项目交付和新开发注入了流动性。 但行业多数主体的融资困境并未根本扭转。

销售端的疲软进一步制约了现金流的修复。

财务稳健的国企与完成重组的头部民企将借机扩大优势，而尾部企业的淘汰进程可能加速。

购房者最关心的房贷利率，是降息传导中最具民生属性的环节。 以100万元30年期房贷计算，利率每下降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超过5万元。

目前国内部分城市房贷利率已降至3%左右，若叠加此次降息红利，首套房贷利率有望进一步下调，甚至出现“2字头”利率的可能性。 但需要清醒认识到，利率下降并非激活需求的“”。

2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，但这主要源于基数效应，真实需求仍处于筑底阶段。

美联储降息驱动全球资本重新配置，中国楼市确实迎来外资流入的窗口，但这种流动具有极强的选择性。 从流向看，外资呈现“精准聚焦”的特征：一方面集中于一线城市及强二线城市的核心资产，如北京、上海的高端住宅和长三角优质写字楼；另一方面偏好持有型资产，通过私募基金、REITs等形式参与城市更新。

层面，外汇局将港澳居民购房结汇便利化措施推广至全国，允许凭购房合同先行结汇，这进一步降低了外资入场门槛。 这种流入已经显现出市场效应：上海新建商品住宅价格环比逆势上涨0.4%，成为全国唯一正增长的一线城市；杭州、上海等城市优质地块竞拍溢价率回升至3%到8%。

然而，对多数区域而言，外资影响微乎其微。

这种分化格局源于楼市的深层转型。 房地产市场供需结构已从总量过剩转向结构失衡，发展模式从规模扩张转向质量提升。 “房住不炒”的定力更决定了普涨行情难以再现。

数据显示，2025年以来，一二线城市市场加速向好，上半年全国商品房销售面积同比降幅较2024年同期收窄了15.5个百分点。 但房地产作为典型的周期性行业，深层次问题的出清与市场修复并非一蹴而就，真正的恢复还需依赖供求关系的再平衡。

房地产行业正迎来深度调整期，“分化与融合”成为市场演进的核心特征。 在城市层面，长三角、珠三角、京津冀等核心城市群发展潜力指数遥遥领先，而部分区域的非核心城市则面临人口流出压力。

在开发商层面，排名前100的开发商已占据销售额的70%以上，行业集中度持续提升，大量中小开发商将面临破产或被兼并收购的风险。 在产品类型层面，改善型产品需求旺盛，而刚需产品面临去库存压力。

回顾历史数据，在美联储降息周期中，部分一线城市的新房成交量确实出现过显著增长。 例如，在2019年美联储的降息周期内，深圳的新房成交量同比增长了20%左右。

当市场预期利率将持续下降、房价可能企稳回升时，购房者可能会担心错过最佳购房时机，从而加快购房决策。

但当前中国经济尚未完全从疫情以及其他多重因素的影响中复苏，居民对工作稳定性和收入增长的担忧依然存在。 这种担忧在一定程度上抑制了购房意愿。 即使市场预期有所转变，购房者在做出决策时仍会保持谨慎态度。

同时，我国房地产市场已从大规模增量建设为主转向增存并重的发展阶段，二手房交易占比提升，对新房的替代效应正逐步显现。 全国一二手房交易总面积与去年同期基本持平，二手房占比持续提升，反映出总需求并没有减少，而是交易结构发生了变化。